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ITBI não pode ser exigido na lavratura da escritura
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Para realizar a concretização da transação imobiliária é exigido inúmeras taxas e impostos. O que mais pesa no bolso para a lavratura da escritura de compra e venda é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um dos mais elevados.
O ITBI é um imposto municipal, devido quando ocorre a transferência de um imóvel por ato entre pessoas vivas. Hoje, muitos cartórios notariais extrajudiciais ainda exigem a comprovação do pagamento deste imposto para a lavratura das escrituras.
Essa medida contraria o entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF), que reafirma sua jurisprudência dominante de que ITBI só é devido a partir do registro em cartório do imóvel. Ou seja, da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro perante a matrícula do imóvel, que é uma etapa subsequente a lavratura da escritura, que pode ou não acontecer no mesmo momento. Portanto considera-se ilegal a cobrança do ITBI no ato da escritura.
Sendo assim, enquanto não houver a alteração da titularidade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, não há como incidir tributo, tampouco a sua cobrança.
Outro fator a se considerar, são as construtoras que agem arbitrariamente, quando o imóvel é comprado na planta e acontece do promitente comprador vender, é exigido pelas construtoras que seja transferido ao comprador primitivo e transferido novamente ao novo comprador, e com isso, incidindo no recolhimento de dois ITBIs.
Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso, Benedito Odário “os corretores de imóveis têm que ficar atentos as mudanças no que tange a cobrança do ITBI, no sentido de orientar seus clientes”.
A novidade faz com que os tabeliães não ficam sujeitos à obrigação de exigirem a prova do recolhimento do ITBI quando da lavratura de escrituras públicas, e o contribuinte não deve se sujeitar ao pagamento do referido tributo mediante a mera cessão de direitos, o que caso não seja observado, permite a insurgência pela via da corregedoria do poder judiciário e até via judicial.
O presidente do STF, ministro Luiz Fux, destaca que é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral, devido ao eventual impacto em outros casos e dos diversos recursos que ainda chegam ao supremo sobre o tema.
Sendo assim, é preciso atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, para garantir o papel do Supremo como Corte Constitucional além de segurança jurídica aos jurisdicionados.
Em resumo, é ilegal as prefeituras impor medidas no intuito de impedir os tabeliães de lavrar atos e termos relativos à transmissão de bens imóveis ou direitos a eles relativos, sem a prova do pagamento do ITBI.
Alex Vieira Passos é advogado, especialista em direito imobiliário e agrário.


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Evoluir para um novo ciclo de RJ

“Produtor caloteiro, advogado embusteiro, judiciário moroso, fundo oportunista, administrador judicial explorador”. É o que ainda ouço de muitos que participam de recuperações judiciais no Brasil, e isso já passou da hora de acabar.
O processo de reestruturação das empresas no país passou por grande maturação. Temos, principalmente em Mato Grosso, uma das melhores escolas de reestruturação do mundo, com estudiosos palestrando mundo afora, promovemos encontros com os mais renomados juristas, além de sermos percursores de várias teses consolidadas no Superior Tribunal de Justiça (STJ), seja por credores ou devedores.
Sobre as recuperações judiciais no agronegócio, o que parecia a princípio “malabarismo jurídico” virou jurisprudência, e a jurisprudência virou lei. Em um processo evolutivo social, devemos ser gratos por construir e viver, na prática, pelo suor e pela caneta, em vinte anos, o que para muitos será somente uma teoria acadêmica de nosso professor Miguel Reale, os fatos sociais transformando o direito.
Agora, consolidada a situação, com mercado específico para fomentar empresas em RJ, vamos convidar, quem mais precisa, nossos produtores rurais, a participarem mais conosco e assim fazer valer o princípio que nos norteia. A defesa do empreendedorismo.
Dois pontos penso que devemos nos concentrar. O judiciário entende que o produtor rural demora demais para pedir RJ, o que estressa demais o processo com os credores. O produtor rural, por outro lado, entende que o judiciário demora demais para decidir.
Conheço os dois lados e digo que o único caminho é que todos possamos nos unir dando as melhores condições de trabalho ao Poder Judiciário – pois começa a lidar com números exponenciais de processos – e aos produtores rurais, que são os que produzem a maior – e quase única – riqueza nossa, as commodities.
Essa união depende de nós, advogados, contadores, administradores judiciais, bancos, fundos e tradings. Bancos, fundos e tradings também, ou achamos que dá para receber, se o produtor não tem como produzir para pagar? Não é mais escolha. Muitos ainda vão passar por uma RJ, e o melhor é que passem logo, resolvam o problema logo e voltem a fomentar o mercado financeiro logo. Para isso, quanto menos tumulto levarmos ao Judiciário, em um processo de RJ, melhor será. Quanto mais maduro for o processo mais eficiente será a reestruturação.
Chegou a hora do segundo ciclo, e entendo que todos devemos caminhar de forma conciliadora, vamos juntos.
“Produtor trabalhador, advogado batalhador, judiciário eficiente, fundo fomentador e administrado Judicial conciliador”.
Esse é o novo ciclo. Quanto mais rápidos formos, mais próximos estaremos da eficiência do mercado, produzindo mais, errando menos, gerando mais riqueza para todos. Afinal para isso foi criada essa lei.
Euclides Ribeiro Silva é sócio da ERS Advocacia e Recuperação de Empresas
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